住建部释放关键信号：城市政府用好调控自主权 资不抵债房企该破产就破产

3月9日，十四届全国人大二次会议民生主题记者会召开，其中，住建部部长倪虹就住房市场和城乡建设领域相关问题做出解答，涉及房地产发展新模式、房地产政策以及房企融资等方面。

对于房地产市场，倪虹表示，“我们不能光看短期，还要看中长期。当前房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨。但从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还有很大的潜力和空间。”

与此同时，今年在政府工作报告中未提的“房住不炒”，倪虹也在本次记者会再度提及。

其表示，要始终坚持“房子是用来住的不是用来炒”的定位，完善市场加保障的住房供应体系，政府保障基本住房需求，市场满足多层次、多样化的住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

对于房企面临的债务问题，倪虹在答问时表示，“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。”

“通过住建部的表态，可以预见，2024年房地产市场将会迎来新的政策调整。这些调整将围绕稳楼市这一目标展开。”中原地产首席分析师张大伟认为，未来，政府对房地产市场的调控将更加精细化。政策制定者将根据不同地区、不同城市的发展状况，制定差异化的调控政策。

“从住建部的表述来看，未来救房企的可能性越来越小，救助对象以房地产项目为单位，而非以房企为单位。这样做的主要目的是保交楼、保民生，而不是给出险房企托底，白名单成为救项目的主要政策。”张大伟称。

赋予城市调控自主权 楼市政策有望进一步宽松

倪虹部长指出，“2023年，面对个别房企资金链断裂，房地产市场调整这些风险挑战，在党中央国务院坚强领导下，我们会同有关部门出台了一系列政策措施，包括认房不认贷、降低贷款首付比例和利率、支持居民换购住房税费优惠、指导地方政府因城施策、抓好保交楼等，可以说守住了不发生系统性风险的底线。”

与此同时，倪虹认为，当前稳定房地产市场的任务依然艰巨，并从稳市场、防风险、促转型三个维度提出了具体举措。

一是稳市场，充分赋予城市政府用好调控自主权。各地或将根据市场供求关系、人口、保障需求等因素，因城施策，优化房地产政策。

“从具体的调控政策趋势来看，2024年，预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备放松空间。”中指研究院市场研究总监陈文静称。

其进一步认为，由于改善性住房需求具备较大释放潜力，多样化改善性需求的政策支持力度有望继续加大。更多城市有望通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。

二是防风险。倪虹指出，当前房地产的难点是资金，住建部在调研当中发现，好的企业也有困难的项目，困难的企业也有好的项目，为此住建部会同金融监管总局指导地方建立城市房地产的融资协调机制，按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。

会上，倪虹部长披露了融资协调机制最新进展情况。截至目前，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。

“过去一段时间，住建部和金融监管总局频繁召开融资协调机制调度会，推动各地积极落实房地产项目融资。随着“白名单”项目不断扩围，项目资金逐渐落实到位，项目建设或将加速，房企和购房者的市场预期有望进一步得到修复。”陈文静认为。

此外，倪虹还强调，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

三是促转型，加速推进配售型保障房和保租房建设，多样化、多元化解决居民住房问题。

从配售型保障房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。

从保租房进展情况来看，根据国家统计局公布数据，2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；

根据中指研究院监测数据，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。陈文静表示，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。

再提“房住不炒” 现房销售模式有望加快推进

本次记者会上，倪虹部长再次从理念、机制和落实方面阐述了如何构建房地产发展新模式，整体提法与此前基本一致。

理念上，再提“房住不炒”，完善“保障+市场”住房供应体系，预计今年保障性住房建设仍将加快推进。

机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地、以房定钱，同时提到抓手是指导各地编制好住房发展规划。二是，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，倪虹部长再次提及“在供应方面，改革完善商品房的开发、融资、销售等基础性的制度”，明确提出“要有力有序推进现房销售”。

“预计未来土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。”陈文静称。

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